2025年3月28日
，龙湖集团公布2024年业绩 。去年全年，龙湖集团录得营收1274.7亿元 ，股东应占溢利104.0亿元
，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元。

　　值得注意的是，龙湖集团早在2022年的行业“缩表”周期之初便提出模式转型 ，主动出清与整合
，提升组织运作效率，并通过债务管理化解偿付压力
。几年来 ，龙湖持续探索“以经营性现金流支撑有息负债稳步下降 ”的内生发展模式。

　　2024年，龙湖集团开发性业务持续聚焦的同时
，其经营性业务继续保持增长，已能实现对基本盘的有效支撑 。去年集团经营性业务实现收入267.1亿元 ，同比增长7.4%
，占集团整体收入的比例已高达21%，两年时间提升了12个百分点
。如今 ，经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

　　债务端
，龙湖集团去年曾多次提前偿还债务，截至2024年末集团有息负债为1763.2亿元 ，较23年底压降163亿
，较历史高峰期已压降300多亿 。此外，公司债务结构也在不断优化 ，2024年底银行融资占比达83%
，平均融资成本进一步降低至4%
。

　　经营性业务四航道齐头并进 收入及占比均创历史新高

　　得益于龙湖集团近年来的持续投入，集团经营性业务已整合形成商业投资 、资产管理两个重资产运营航道 ，以及物业管理
、智慧营造两个轻资产服务航道。

　　其中，商业投资业务在2024年实现营业收入109.8亿元 。数量上
，2024年，龙湖新增运营11座天街 ，截至年末已累计运营89座商场
。效率上
，期末出租率提升至97%高位。在集团有序扩张叠加精细化运营的背景下，营业额及日均客流均实现双位数增长 ，增速分别达到16%和25% 。

　　集团资产管理航道则由长租公寓航道整合升级而来
，去年实现收入31.8亿元，同比增长4%
。据悉 ，龙湖全新的资管旗舰品牌“龙智资管
”
，旗下涵盖服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎 ” 、活力街区“欢肆
”
、妇儿医院“佑佑宝贝”、健康养老“椿山万树 ”等多元化品牌，通过面向不同年龄段的服务业态延伸实现了业绩飞跃式发展。其中 ，长租公寓“冠寓
”年末房源规模已达12.4万间
，期末出租率95.3%，运营效率卓越 。

　　物业管理航道2024年实现114.2亿元营收 ，同比增长超8%，增速较为可观。年末物业在管面积达4.1亿平方米
，在住宅服务领域，挖掘社区新零售 、租售、美居服务等机遇；商企服务领域则已收获小米
、京东、华为 、蚂蚁
、网易、上海虹桥机场等合作伙伴
。

　　智慧营造航道则于2022年刚刚起步 ，在2024年已经实现营业收入12.1亿元
，并保持快速增长。在业绩会上，集团董事会主席兼CEO陈序平称 ，未来集团将继续发挥数字化与业务协同优势
，以在代建行业中实现差异化竞争，预计2025年该航道仍将实现高速增长 。

　　得益于四大航道的精耕细作 ，经营性业务对集团营收的贡献已超两成
。据管理层透露
，集团未来将继续推动业务结构转型，计划2028年经营性业务收入占比超越50%。

　　债务规模与结构双双向好 未来偿债铺排有序

　　在业务端优越表现的滋养下 ，龙湖集团债务端压力持续化解出清 。2024年末
，集团有息负债规模1763.2亿元，较2023年末压降163亿元
。此外 ，集团净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%
，现金短债覆盖倍数为1.63倍，三道红线指标继续稳居绿档。

　　结构上看 ，集团有息负债中来自银行的间接融资占比进一步提升至83%
，其中成本更低 、账期更长的经营性物业贷及长租贷占比47% 。而来自公开市场的直接融资占比仅为17%，其中外债占比仅为5% ，且2027年前没有到期境外债券
。

　　长期以来
，龙湖集团遵循按时还贷
、不展期、不逾期的财务铁律，已赢得银行及一众监管机构的信赖。汇丰银行在研报中表示 ，作为仍在按时足额偿还债务的房企
，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势 。摩根大通也认为，龙湖的投资性物业足以支持其再融资 ，公司没有违约风险
。

　　在市场对其信用的普遍认可下
，2024年龙湖集团平均融资成本低至4.00%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年。随着龙湖集团以业务支撑债务优化的新模式的持续深化 ，其未来或将继续实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环 。

　　从期后债务偿付角度来看，目前集团已将2025年一季度到期的65亿境内公开债券全部提前或如期兑付。2025年年内
，龙湖将有序归还36亿境内信用债及35亿中债担保债券
。到2025年底，龙湖的有息负债余额预计将继续降至1400亿左右。