东方网记者柏可林4月1日报道：昨日 ，住建部发布国家标准《住宅项目规范》
，以住宅项目整体为对象，以安全、舒适 、绿色
、智慧为目标 ，在规模、布局 、功能
、性能和关键技术措施等方面对住宅项目的建设、使用和维护作出规定 。

《规范》规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门 、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖
、空调设施设置要求等。

今年5月1日起即将施行的这一新规对居住和房屋买卖会产生什么影响？记者采访了多位业内专家
。

【关注点1】层高标准提升
，“3米”已是上海新楼盘主流配置

“住宅层高调至3米 ”的技术标准，在此前两会期间住建部已有所披露。旧版《住宅设计规范》明确“住宅层高宜为2.8米
” ，自2012年8月实施以来
，全国各地的住宅项目规划工作都以此为依据执行 。然而，当前房地产市场供求关系正发生重大变化 ，楼层层高的新规要求反映了人民群众的住房需求正在从“有没有”转向“好不好 ”
，合乎行业发展规律和需求
。

谈及住宅层高，首先要明确房子的“身高”怎么量？多名室内设计师告诉记者 ，“很多人看房特别关注‘挑高’、‘净高’
，测量地板到天花板的高度，其实这都不是严格意义上的‘层高’。
”根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》规定 ，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”
，包括保温层和楼板厚度 。通俗地说，层高就是从本层地板到上层地板的距离
。

一名室内设计师告诉记者 ，现代家庭对居住空间的需求越来越多样化，3米以上的层高可以支持多种装修风格和空间布局
，如设计夹层 、阁楼或开放式空间，还能为地暖等各类设备的安装使用和维护提供便利 ，提升了居住的舒适性和便利性。

清华大学建筑学院研究显示
，当层高从2.8米提升至3米时，室内空气流通效率提升15% ，自然采光面积增加20%
，空间压抑感指数下降32% 。这意味着，空调能耗预计降低10%—15% ，储物空间可多出0.5立方米/户
，吊顶设计自由度提升40%
。此外，层高增加也会产生“蝴蝶效应 ” ，带动室内设计装修等行业积极推广新技术、新材料
，从而推动全屋智能发展。

记者排摸发现，上海当前在售或即将上市的新盘中 ，层高3米已是主流，3.2米以上项目也不少 。徐汇滨江
、陆家嘴、杨浦滨江 、静安苏河湾
、黄浦豫园、前滩等板块的新建楼盘
，3.2米至3.5米层高几乎已成标配
。金山的汇龙府 、浦东惠南的君御公馆等城外项目，也把层高设计到了3.2米至3.3米。

凤凰网房产上海 整理

有人担心“新房会不会更贵？‘老破小’会不会更难卖？
”上海中原地产市场分析师卢文曦表示 ，住宅层高提高之后
，确实会增加相应的建筑成本，最终会体现在房价上 。至于“老破小”未来有何交易走势 ，卢文曦认为：“房价是区域内供求关系的体现
，影响二手房房价的因素有很多，比如地段
、价格、开发商 、物业等。对刚需人群而言 ，层高或许并不是最关键的
。但从长期来看
，居住舒适度提升的‘好房子’一定会被消费者认同。 ”

【关注点2】四层起设电梯，通信信号覆盖电梯轿厢

我国已进入中度老龄化社会 ，老年人上下楼梯较为困难 。《规范》要求
，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯
。十二层及十二层以上的住宅建筑 ，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内 。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为
，这意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目都可以纳入到“电梯房
”的行列中
。相关楼栋的电梯覆盖率增加将方便居民家庭的日常出行，4层起设电梯既可以满足适老化需求 ，也能方便居民日常出行和搬运重物
，是非常惠民便民的好政策。

严跃进还指出，“网络”或“信号 ”是此次《规范》的新词：“在旧版《规范》中 ，‘建筑设备’章节主要包括给水排水
、采暖、燃气 、通风
、空调、电气等内容
，而此次新增‘智能化’内容，充分体现对好房子‘智慧’要素的导入 ，明确了无线信号要覆盖住宅建筑的公共空间和电梯轿厢间
，优化通信环境 。
”严跃进表示，过去不少电梯间手机信号不好 ，容易引起不愉快或风险
，此次明确无线信号需要覆盖住宅建筑的共同空间和电梯轿厢间，通俗理解即“电梯里也可打顺畅地电话了”
。

【关注点3】夏热冬冷地区应设供暖设施或预留位置

室内热环境质量关乎“冷暖 ”感受 ，是保证居住者健康 、舒适，提升居住满意度的关键性能指标。《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面
，对住宅建筑提出基本性能要求 。

其中，《规范》对于供暖设施有关的建筑设计提出了新要求 ，明确：在严寒寒冷地区
，应设供暖设施；在夏热冬冷地区，应设供暖
、空调设施或预留安装位置；夏热冬暖地区 ，应设空调设施或预留安装位置
。严跃进表示：“最近几年
，关于南方地区冬季供暖的呼声越来越高。本次规范考虑到夏热冬冷地区，从宜居角度出发 ，充分体现了好房子对于‘舒适’的要求 。
”

日照对人的生理和心理健康非常重要。《规范》还要求每套住宅都有满足日照标准的房间
。这就对住宅设计提出了更高要求
，不仅要控制好建筑间距，同时平面设计也需优化 ，考虑室内空间合理布局。

“总体来看
，本次《规范》将发挥更好的政策功能效应，有力促进去库存工作和房屋销售工作 ，提高购房者入市积极性会 。”严跃进认为，“在供给端
，《规范》为产品的设计和创新提供更新指引，促进房企积极转型和高质量发展
。在需求端 ，《规范》将助力购房者更好地筛选符合规范、品质更优 、符合居住需求的房子
，真正实现安居乐业的目标。 ”